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Mietrecht – Urteile

Zum Schadensersatzanspruch des Pächters einer Gaststätte wegen Umsatzeinbußen nach dem Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle Nr. 127/2011 vom 13.07.2011

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu Schadensersatzansprüchen des Pächters einer Gaststätte gegen den Verpächter wegen Umsatzeinbußen nach dem Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz getroffen.

Die Klägerin (Pächterin) verlangt von der Beklagten (Verpächterin) Schadensersatz wegen eines behaupteten Umsatzrückgangs als Folge des durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführten Rauchverbots in öffentlichen Gaststätten.

Die Klägerin pachtete im September 2005 von der Beklagten eine Gaststätte, die aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen bestand. Nachdem am 15. Februar 2008 in Rheinland-Pfalz ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten war, durfte in der verpachteten Gaststätte nicht mehr geraucht werden. Von der Pächterin geforderte Umbaumaßnahmen zur Schaffung eines den Anforderungen des Nichtraucherschutzgesetzes entsprechenden Raucherbereichs lehnte die Verpächterin ab. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Pächterin ist erfolglos geblieben. Die hiergegen gerichtete Revision der Pächterin hatte keinen Erfolg.

Der unter anderem für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes führt. Die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruhe nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache, sondern beziehe sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters. Die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten fielen daher allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters.

Ferner hat der XII. Zivilsenat entschieden, dass der Verpächter einer Gaststätte nicht verpflichtet ist, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die

Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich zulässigen Raucherbereich einrichten kann. Denn auch eine solche Verpflichtung würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen, der hier nicht gegeben ist.

Die maßgeblichen Normen lauten wie folgt:

§ 581 BGB (Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag)

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584 b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

§ 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels)

Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

§ 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln)

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit auf-gehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

§ 7 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz (Rauchfreie Gaststätten)

(1) Gaststätten im Sinne des Gaststättengesetzes sind rauchfrei. Dies gilt für alle Schank- oder Speiseräume sowie für alle anderen zum Aufenthalt der Gäste dienenden Räume einschließlich der Tanzflächen in Diskotheken und sonstigen Tanzlokalen in Gebäuden oder Gebäudeteilen.

(3) Die Betreiberin oder der Betreiber einer Gaststätte mit mehreren, durch ortsfeste Trennwände voneinander getrennten Räumen kann das Rauchen in einzelnen Nebenräumen erlauben; dies gilt nicht für Räume mit Tanzflächen. Voraussetzungen für eine Raucherlaubnis sind, dass die Grundfläche und die Anzahl der Sitzplätze in den Nebenräumen mit Raucherlaubnis nicht größer sind als in den übrigen rauchfreien Gasträumen und über die Raucherlaubnis durch deutlich wahrnehmbare Hinweise insbesondere im Eingangsbereich der Nebenräume informiert wird.

Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09

LG Koblenz – Urteil vom 7. April 2009 – 10 O 296/08

OLG Koblenz – Urteil vom 18. November 2009 – 1 U 579/09

Karlsruhe, den 13. Juli 2011

Zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle Nr. 121/2011 vom 06.07.2011

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung getroffen.

Die Beklagte ist Mieterin einer Einzimmerwohnung der Kläger in München. Mit Schreiben vom 29. April 2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2 zum 31. Januar 2009. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass die Klägerin zu 2 nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil die Kläger die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt hätten.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB* enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies ist vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1)Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (…)

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.(…),

2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3.(…)

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10

AG München, Urteil vom 7. Juli 2009 – 411 C 4159/09

LG München I, Urteil vom 24. November 2010 – 14 S 15600/09

Karlsruhe, den 6. Juli 2011

Einbauküche kein Zubehör und kein wesentlicher Bestandteil einer Mietwohnung

Freitag, Mai 14th, 2010 | Mietrecht – Urteile

Gericht: Bundesgerichtshof
Spruchkörper: IX Zivilsenat
Aktenzeichen: IX ZR 180/07 vom 20.11.2008

BGB § 97; ZVG §§ 90, 55

Zur Zubehöreigenschaft einer Einbauküche, die der Mieter in seine Wohnung einbringt.

Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Ganter, den Richter Vill, die Richterin Lohmann und die Richter Dr. Fischer und Dr. Pape
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 19. September 2007 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten um das Eigentum an einer Einbauküche und die Berechtigung der Beklagten, bei ihrem Auszug aus der Wohnung die wesentlichen Teile davon mitzunehmen.
Die Kläger ersteigerten am 13. April 2006 das Grundstück M. straße in V. . Dieses stand zuvor im Eigentum der Tochter der Beklagten zu 1. Zum Zeitpunkt des Zuschlags befand sich in der Wohnung im ersten Obergeschoss des Gebäudes die streitige Einbauküche. Mieter dieser

2

Wohnung waren die Beklagten. Bei ihrem Auszug entfernten sie die Einbauküche mit Ausnahme eines Eckspülelements. Zu diesem Zweck durchsägten sie die Arbeitsplatte auf beiden Seiten der Spüle. Mit der Klage verlangen die Kläger von den Beklagten, die Einbauküche auf ihre Kosten wieder einzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

3

Der Räumung der Wohnung war ein Rechtsstreit zwischen den Parteien vorausgegangen, in dem sich die Beklagten gegenüber der Klägerin durch Vergleich vom 28. Juli 2006 unter anderem verpflichteten, „es zu unterlassen, von dem Anwesen M. straße wesentliche Bestandteile und/oder Zubehör des Grundstücks und/oder des Gebäudes zu entfernen“.

4

Die Kläger sind der Meinung, die Einbauküche sei wesentlicher Bestand-teil des Grundstücks, mindestens Zubehör, und deshalb mit dem Zuschlagsbeschluss ihr Eigentum geworden. Mit der Entfernung der Küche hätten die Beklagten zudem gegen ihre Verpflichtung aus dem Vergleich verstoßen. Sie bestreiten, dass die Beklagte zu 1 die Küche gekauft habe. Die Beklagten seien zu diesem Zeitpunkt auch nicht Mieter gewesen. Ein Mietvertrag sei erst später mit der Zwangsverwalterin abgeschlossen worden.

5

Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 1 habe die Küche erworben, wenn auch der Kauf über das Einkaufskonto ihrer Tochter, der Grundstückseigentümerin, abgewickelt worden sei. Sie habe die Küche als Mieterin in die Wohnung eingebracht. Was ein Mieter zu vorübergehendem Zweck in die Wohnung einbringe, könne weder Zubehör noch wesentlicher Bestandteil geworden sein.

6

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

7

Da die Kläger in der mündlichen Verhandlung nicht vertreten waren, war über die Revision der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Das Urteil beruht aber inhaltlich nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (vgl. BGHZ 37, 39, 81 ff).

8

Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I.

9

Das Berufungsgericht meint, dass die Einbauküche nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden sei. Sie sei jedoch als Zubehör anzusehen, weil entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht festgestellt werden könne, dass es in dieser Gegend eine Verkehrsanschauung gebe, wonach Einbauküchen nicht als Zubehör angesehen würden. Zwar seien Einbauküchen anderen Orts wieder verwendbar. Die Wiederverwendung bedinge aber in der Regel eine neue Arbeitsplatte und berge die Gefahr, dass nicht mehr alle Teile verwendet werden könnten. Nach den Erfahrungen der Kammer sei es deshalb häufig üblich, dass Einbauküchen beim Verkauf von Häusern oder Eigentumswohnungen mitverkauft würden. Das lasse einen Rückschluss darauf zu, dass der Einbauende von vorneherein nicht damit rechne, eine Einbauküche bei einem Auszug mitzunehmen.

10

Die Zubehöreigenschaft entfalle auch nicht deshalb, weil die Benutzung der Küche für den Zweck der Wohnung nur vorübergehend habe erfolgen sollen. Das müsse zwar bei einer Mietwohnung in Erwägung gezogen werden, weil der Mieter die Küche in aller Regel wieder mitnehmen wolle. Im vorliegenden Fall sei dies jedoch anders, auch wenn man unterstelle, dass die Küche von der Beklagten zu 1 gekauft worden sei und schon zum Erwerbszeitpunkt ein Mietvertrag über die Wohnung bestanden habe. Denn bei Bezug der Wohnung im Hause der Tochter sei davon auszugehen, dass die vorgestellte zeitliche Nutzungsdauer unbegrenzt sei. Die Tochter habe der Beklagten zu 1 gestattet, den Kauf der Küche über ihr Einkaufskonto abzuwickeln. Die Tochter habe ein Interesse gehabt, dass die Küche auf Dauer eingebaut bleibe. Für die Absicht der Beklagten, die Einbauküche in der Wohnung zu lassen, spreche auch, dass die Eckspüle zurückgelassen worden sei. Da die Küche schon vor acht Jahren eingebaut worden sei, sprächen auch das Nachkaufproblem und das Wertverlustargument dafür, die Küche als dauerhaft eingebaut anzusehen.

II.

11

Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

12

Die Kläger können gemäß § 985, § 823 Abs. 1 BGB sowie aus dem ab-geschlossenen Vergleich die Herausgabe der Küche und deren Wiedereinbau verlangen, wenn sie im Wege der Zwangsversteigerung Eigentum an ihr erworben hatten. Durch den Zuschlag haben die Kläger gemäß §§ 90, 55 ZVG Eigentum an den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks und an dem Zubehör erworben. Die Beklagte zu 1 hat ihr Eigentum nicht nach Maßgabe des § 55 Abs. 2, § 37 Nr. 5 ZVG geltend gemacht.

13

Das Berufungsgericht hat die Eigenschaft der streitigen Einbauküche als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zutreffend abgelehnt. Es hat jedoch die Zubehöreigenschaft zu Unrecht bejaht. Die Feststellung, dass die Einbauküche nicht nur den Bedürfnissen der Beklagten gedient habe, sondern dauerhaft der Wohnung habe dienen sollen, beruht auf Rechtsfehlern.

14

Gemäß § 97 BGB ist eine bewegliche Sache grundsätzlich dann Zubehör, wenn sie, ohne schon Bestandteil der Hauptsache zu sein, nicht nur vorübergehend deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen bestimmt ist und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis steht (BGHZ 165, 261, 263). Die danach erforderliche Zweckbestimmung erfolgt in der Regel durch schlüssige Handlung, für die die tatsächliche Benutzung der Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen Sache ein Indiz sein kann. Dazu genügt nicht, dass die Verbindung nur für einen von vornherein begrenzten Zeitraum oder lediglich zur Befriedigung der Bedürfnisse des derzeitigen Nutzers erfolgt (BGHZ 62, 49, 52; BGH, Urt. v. 1. Februar 1990 – IX ZR 110/89, WM 1990, 603, 605).

15

Für das richterliche Ermessen, was im Einzelfall als Zubehör anzusehen ist, besteht zwar ein weiter Spielraum (BGHZ 165, 261, 265). Die Beurteilung muss aber widerspruchs- und denkfehlerfrei erfolgen. Hieran fehlt es.

16

Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Beklagten die Einbauküche auf Dauer in die Wohnung eingefügt hätten und sie dort hätten belassen wollen. Die getroffenen Feststellungen tragen dieses Ergebnis nicht.

17

1. Das Berufungsgericht unterstellt, dass die Küche aus Mitteln der Beklagten zu 1 erworben wurde. Es unterstellt weiterhin, dass bereits zu diesem Zeitpunkt ein Mietvertrag über die Wohnung bestand.

18

Hiervon ausgehend nimmt es an, dass die Einbauküche dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache, nämlich der Wohnung, zu dienen bestimmt war. Damit ist zwar die Voraussetzung des § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die Zubehöreigenschaft fehlt jedoch gleichwohl, wenn die Sache im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird, § 97 Abs. 1 Satz 2 BGB.

19

Das Amtsgericht hatte für den süddeutschen Raum festgestellt, dass es nicht der Verkehrsauffassung entspreche, Einbauküchen als Zubehör anzusehen. Insbesondere rechne man damit, dass ein Mieter die von ihm angeschaffte Einbauküche wieder mitnehme. Dies entspricht einer verbreiteten Auffassung in der Rechtsprechung (vgl. etwa OLG Karlsruhe NJW-RR 1986, 19, 20; NJW-RR 1988, 459, 460; OLG Frankfurt/Main ZMR 1988, 136; OLG Hamm NJW-RR 1989, 333; FamRZ 1998, 1028; OLG Zweibrücken Rpfleger 1993, 169, 170; OLG Koblenz ZMR 1993, 66, 68; OLG Düsseldorf VersR 1995, 559).

20

Das Landgericht ist dem nicht gefolgt. Es hat aber lediglich festgestellt, es sei nach seiner Erfahrung häufig üblich, dass Einbauküchen beim Verkauf von Häusern oder Eigentumswohnungen mitverkauft würden. Das lässt entgegen der Auffassung des Landgerichts jedoch nicht den Schluss zu, dass auch ein Mieter, der eine Einbauküche angeschafft und eingebaut hat, von vornherein nicht damit rechnet, er könne die Einbauküche bei seinem Auszug wieder mitnehmen. Dieser Schluss mag möglich sein, wenn der Eigentümer die Einbauküche eingebaut hat. Für die vom Mieter angeschaffte und eingebaute Küche vermag die genannte Beobachtung des Berufungsgerichts ersichtlich nichts auszusagen. Das Berufungsgericht führt selbst an anderer Stelle aus, dass ein Mieter in aller Regel die Küche beim Auszug wieder mitnehmen wolle, es sei denn, er könne sie an den Nachmieter verkaufen. Es spricht nichts dafür, dass der Eigentümer einer vermieteten Wohnung und die allgemeine Verkehrsanschauung dies anders sehen.

21

2. Zutreffend hat das Berufungsgericht gesehen, dass eine Zubehöreigenschaft auch dann nicht vorliegt, wenn die Benutzung der Sache für den wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache nur vorübergehend sein soll, § 97 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Widmung des Einfügenden, seine Zweckbestimmung, entscheidet darüber, ob die Einbauküche Zubehör wird (vgl. BGH, Urt. v. 1. Fe-bruar 1990 aaO S. 605).

22

Richtig nimmt das Berufungsgericht an, dass ein Mieter die Küche in aller Regel beim Auszug wieder mitnehmen will, er also gerade keine Zweckbestimmung trifft, dass die Einbauküche Zubehör werden soll. Da es unterstellt, dass die Beklagte zu 1 die Küche aus eigenen Mitteln erworben hat und Mieterin war, lag der Schluss nahe, dass auch sie die Einbauküche nur zur vorübergehenden Nutzung eingebracht hatte, die Zubehöreigenschaft also nicht begründet wurde. Die vom Berufungsgericht für sein gegenteiliges Ergebnis angeführten Umstände beruhen weder auf ausreichenden tatsächlichen Feststellungen noch sind sie erheblich.

23

a) Das Berufungsgericht unterstellt, ohne Feststellungen dazu zu treffen, dass die Nutzung der Wohnung unbegrenzt dauern sollte. Die Beklagten hätten nicht damit rechnen müssen, die Wohnung einmal verlassen zu müssen. Dies ist mit der Unterstellung eines Mietvertrages nicht vereinbar; die Beklagten hatten danach kein gesichertes Wohnrecht. Ihnen konnte wie einem fremden Mieter gekündigt werden. Der Beklagte zu 2 war auch mit der damaligen Eigentümerin des Grundstücks nicht verwandt.

24

b) In dem Umstand, dass die Tochter der Beklagten zu 1 gestattet hatte, den Kauf über ihr Einkaufskonto bei einem Versandhaus abzuwickeln, mag eine Hilfe zu sehen sein. Irgendwelche Nachteile waren damit für die Tochter ersichtlich nicht verbunden; dementsprechend durfte sie auch nicht erwarten, die Küche werde bei einem Auszug ihrer Mieter, der Beklagten, eingebaut zurückblei-ben.

25

c) Nicht nachvollziehbar ist die Annahme des Berufungsgerichts, das Zurücklassen des Eckspülelements spreche für den Willen zur dauerhaften Einfügung der Küche. Auf der Hand liegt vielmehr, dass die Spüle in der neuen Wohnung, zum Beispiel wegen der dortigen räumlichen Gegebenheiten, keine Verwendung finden konnte oder sollte.

26

d) Schließlich spricht auch das Wertverlustargument und das Nachkaufproblem nicht für einen auf Dauer angelegten Einbau bei einer acht Jahre alten Küche. Die durchschnittliche Verwendungs- und Lebensdauer einer Einbauküche ist weitaus länger als acht Jahre. Demgemäß hat die Beklagte sie auch mitgenommen. Die damit verbundenen, vom Berufungsgericht vermuteten Probleme haben sie davon ersichtlich nicht abgehalten. Wäre die Küche kaum mehr etwas wert gewesen, wie das Berufungsgericht vermutet, wäre auch das Interesse der Kläger an dem Wiedereinbau nicht nachvollziehbar, das sie mit 5.000 € beziffert haben.

III.

27

Das angefochtene Urteil kann demnach keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, so dass sie an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden muss (§ 563 Abs. 3, Abs. 1 ZPO).

28

1. Das Berufungsgericht wird zunächst erneut zu prüfen haben, ob in seiner Region die von einem Mieter eingebrachte Einbauküche von der Verkehrsanschauung nicht als Zubehör anzusehen ist, § 97 Abs. 1 Satz 2 BGB. Darlegungs- und beweispflichtig hierfür sind die Beklagten (BGH, Urt. v. 1. Februar 1990 aaO S. 605; OLG Nürnberg, MDR 2002, 815, 816). Die Frage kann regional unterschiedlich zu beurteilen sein und die Antwort kann sich im Laufe der Jahre geändert haben (vgl. BGH, Urt. v. 1. Februar 1990 aaO S. 604 f). Sie wird von der Rechtsprechung unter Bezug auf die regionalen Gegebenheiten jedenfalls zum Teil verneint (vgl. die Nachweise unter II 1).

29

2. Lässt sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung eine Zubehöreigenschaft nicht verneinen, ist weiter maßgeblich, ob nach der Zweckbestimmung der Beklagten gemäß § 97 Abs. 2 Satz 1 BGB lediglich eine vorübergehende Benutzung der Einbauküche für die Wohnung begründet wurde. Auch hierfür sind die Beklagten darlegungs-und beweispflichtig.

30

Da nach den bisherigen Feststellungen und Unterstellungen des Berufungsgerichts eine dauerhafte Zubehöreigenschaft nicht vorläge, wird nunmehr über die Behauptung der Klägerin Beweis zu erheben sein, dass die Küche aus Mitteln der Grundstückseigentümerin beschafft und eingebaut wurde. Für diesen Fall hat das Berufungsgericht die dauerhafte Zubehöreigenschaft in rechtlich nicht zu beanstandender Weise bejaht. Die Beklagten hätten kein Recht an der Einbauküche. Der Klageanspruch wäre jedenfalls aus § 823 Abs. 1, § 862 BGB begründet.

31

3. Kann eine derartige Feststellung nicht getroffen werden, wird die Frage erheblich, ob ein Mietvertrag bestand. Gab es zum Zeitpunkt des Erwerbs und Einbaus der Küche keinen Mietvertrag, war diese aber aus Mitteln der Beklagten zu 1 angeschafft und von ihr eingebaut worden, begründete dies entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts allein noch nicht eine dauerhafte Zubehöreigenschaft. Die Vermutung des Berufungsgerichts, dabei würde es sich um eine Gegenleistung für die Wohngelegenheit handeln, die eine Widmung zum dauerhaften Verbleib der Küche in der Wohnung belege, ist reine Spekulation. Die Annahme einer dauerhaften Widmung als Zubehör wäre nur dann gerechtfertigt, wenn die Beklagten das gesicherte Recht und die Absicht gehabt hätten, auf Dauer in der Wohnung zu bleiben (vgl. BGH, Urt. v. 1. Februar 1990 aaO S. 605; OLG Koblenz ZMR 1993, 66, 67).
Ganter Vill Lohmann
Fischer Pape

Vorinstanzen:
AG Vaihingen, Entscheidung vom 08.02.2007 – 1 C 499/06 –
LG Heilbronn, Entscheidung vom 19.09.2007 – 1 S 12/07 –

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Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung

Montag, Februar 15th, 2010 | Allgemein - Beiträge, Mietrecht – Urteile

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung, dass ein Wohnungsmieter grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht, mit Urteil vom 10. Februar 2010 (Az.: VIII ZR 343/08) nochmals bestätigt.

Der Entscheidung lag im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Die klagende Vermieterin verlangt von dem beklagten Mieter Zahlung rückständiger Miete und Räumung der vermieteten Altbauwohnung. In dem 1985 geschlossenen Formularmietvertrag heißt es unter anderem:

„Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten).“

Der Beklagte hat die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung und wegen weiterer behaupteter Mängel gemindert. Die daraufhin von der Vermieterin erhobene Klage auf Räumung und auf Zahlung rückständiger Miete ist vom Amtsgericht abgewiesen worden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht (Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). Zu Unrecht hat Landgericht angenommen, dass die Parteien im entschiedenen Fall einen davon abweichenden Standard vereinbart haben. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist. Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus der zitierten Bestimmung im Mietvertrag nicht, denn dieser lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt.

Außerdem ist die zitierte Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn der Mieter muss danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen zu den vom Beklagten behaupteten Mängeln erforderlich sind.

Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen

Montag, Februar 15th, 2010 | Mietrecht – Urteile

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. Januar 2010 (Az.: VIII ZR 159/09) entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam sein kann.

Dem Urteil lag im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung aus und siedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz über. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die anschließend von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.

BGH Urteil vom 23. September 2009 – Aktenzeichen: VIII ZR 344/08 – Farbwahlklausel im Mietvertrag

Sonntag, Dezember 20th, 2009 | Mietrecht – Urteile

I. Urteil

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. November 2008 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

II. Tatbestand

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 15. März 2000 ein Teil des Hauses des Klägers. § 3 Abs. 6 des vom Kläger verwendeten vorformulierten Vertragstextes lautet:

„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

Gegenstand der Klage ist ein bezifferter Schadensersatzanspruch des Klägers wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Ursprünglich hatte das Amtsgericht dem Klageantrag teilweise stattgegeben, das Berufungsgericht hat ihn in vollem Umfang abgewiesen. Mit der beschränkt zugelassenen Revision erstrebt der Kläger insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen aus § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet gewesen seien (…).

II.

Die Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision des Klägers zurückzuweisen ist.

Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterlassener Schönheitsreparaturen mit der Begründung verneint, dass § 3 Abs. 6 des Mietvertrages nach § 307 BGB unwirksam ist.

Die Klausel ist Teil eines vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages und somit eine von dem Kläger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Der Senat hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Urteil BGH, VIII ZR 224/07).

So liegt der Fall auch hier. Die Klausel unterscheidet nicht zwischen während der Mietzeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen und der vor Rückgabe an den Vermieter fälligen Endrenovierung. Vergeblich wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei jedenfalls nicht fernliegend, unter dem Begriff „weißen“ nicht nur ein Synonym zu streichen, sondern einen Anstrich in der Farbe Weiß zu verstehen. Der Einholung eines etymologischen Sachverständigengutachtens bedurfte es für diese Auslegung entgegen der Auffassung der Revision nicht. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Urteil BGH VIII ZR 154/04). Dass nach diesen Kriterien das vom Berufungsgericht als nicht fernliegend erachtete Verständnis des Begriffs „weißen“ auszuschließen wäre, kann nicht angenommen werden und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Auf eine möglicherweise abweichende Deutung aus sprachwissenschaftlicher Sicht kommt es nicht an. Lässt die Klausel somit die Auslegung zu, dass Decken und Oberwände in Weiß zu streichen sind, so ist sie gemäß § 305 c Abs. 2 BGB der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führende Auslegung zu Grunde zu legen.
Die Revision ist ferner der Auffassung, selbst wenn der Begriff „weißen“ als Synonym für „weiß streichen“ angesehen werden müsste, benachteilige dies den Mieter nicht unangemessen, weil er nach dem weiteren Wortlaut der Klausel dann lediglich gehalten sei, „Decken und Oberwände“ weiß zu streichen. Eine derartige meist durch Stuckleisten erfolgte Trennung in Ober- und Unterwände finde sich in dem den Beklagten vermieteten Haus jedoch nicht.

Damit seien die Beklagten bis auf den Deckenanstrich in ihrer Farbwahl vollkommen frei gewesen. Hinsichtlich der Decken bestehe indes ein schützenswertes Interesse des Klägers, nur weiße Farbe zu verwenden, da Farbanstriche eine Substanzverletzung insbesondere der Stuckverzierungen im Deckenbereich zur Folge hätten. Insoweit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen, weil sie entsprechenden Sachvortrag des Klägers in den Instanzen nicht aufzeigt.

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt nicht in Betracht. Denn entgegen der Auffassung der Revision ist eine Trennung der Klausel in einen der Inhaltskontrolle standhaltenden – die Schönheitsreparaturen bei Endrenovierung betreffenden (§ 3 Abs. 6 Satz 3 der Klausel) – und einen unwirksamen – die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit betreffenden (§ 3 Abs. 6 Satz 2 der Klausel) – Teil nicht möglich, ohne den Verständnis- und Regelungszusammenhang der Klausel zu zerstören. Dies erschließt sich ohne weiteres aus dem Wortlaut von § 3 Abs. 6 Satz 3 der Klausel, der in seinem ersten Satzteil voraussetzt, dass dem Mieter die Pflicht zur Vornahme der in § 3 Abs. 6 Satz 4 näher definierten Schönheitsreparaturen wirksam übertragen ist. Daran fehlt es – wie dargelegt – bereits. Die weitere Wendung „spätestens“ ergibt darüber hinaus nur dann einen Sinn, wenn es eine (eventuelle) Verpflichtung des Mieters bereits vor Auszug gibt. Diese (eventuelle) frühere Verpflichtung regelt der jedenfalls unwirksame § 3 Abs. 6 Satz 2 der Klausel. Eine Trennung der Klausel in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil ist damit nicht möglich.

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