MENU

Mietrecht – Beiträge

Nicht jeder „Mietmangel“ ist ein Grund zur Mietminderung

Mittwoch, Dezember 31st, 2014 | Mietrecht - Beiträge

Mieter und Vermieter können sich Zeit und Ärger sparen, wenn vor einer Miet-minderung Rechtsrat eingeholt wird, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Denn in vielen Fällen stellt der „Mietmangel“ keinen Mangel dar, der zur Minderung berechtigt. So kann der „Mangel“ bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben. Ebenso kommt es vor, dass zwar der Mieter von einem Mangel ausgeht (Betriebsgeräusche von Heizungsanlagen etc.), diese Mängel aber nicht zur Minderung berechtigen.

Daher sollte sich der Mieter vor einer Mietminderung informieren. Denn eine unberechtigte Mietminderung kann dazu führen, dass dem Vermieter ein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses zusteht.

Wir beraten und vertreten seit Jahren  Mieter und Vermieter. Sie können sich daher in allen Belangen an uns als kompetenten Ansprechpartner wenden. Sprechen Sie uns an unter info@dp-anwalt.de oder Tel. 0202-4297650.

 

Tags: , , , , ,

Übertragung Winterdienst auf Mieter

Dienstag, Dezember 30th, 2014 | Mietrecht - Beiträge

 

Durch die aktuelle Wetterlage stellen sich für Vermieter und Mieter die Frage wer für den Winterdienst zuständig ist. Bei einem vorhandenen Hausmeister wird sicherlich dieser den Winterdienst übernehmen. Ansonsten wird der Winterdienst in der Regel in der Hausordnung geregeltoder aber eine gesonderte Regelung in den Mietvertrag aufgenommen worden sein. Dabei ist die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter durch entsprechende Regelung in der Hausordnung wirksam, wobei diese Vertragsbestandteil geworden sein muss. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

 

Genauso kann einem Mieter der Anspruch auf Befreiung von dem Winterdienst zustehen, wenn dieser aufgrund gesundheitlicher Einschränkungen nicht in der Lage ist, den Winterdientst durchzuführen.

 

Gerne stehen wir Ihnen für weitergehende Fragen an unseren Standorten in Düsseldorf oder Wuppertal zur Verfügung.

Tags: , , , , ,

Zum Schadensersatzanspruch des Pächters einer Gaststätte wegen Umsatzeinbußen nach dem Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle Nr. 127/2011 vom 13.07.2011

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu Schadensersatzansprüchen des Pächters einer Gaststätte gegen den Verpächter wegen Umsatzeinbußen nach dem Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz getroffen.

Die Klägerin (Pächterin) verlangt von der Beklagten (Verpächterin) Schadensersatz wegen eines behaupteten Umsatzrückgangs als Folge des durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführten Rauchverbots in öffentlichen Gaststätten.

Die Klägerin pachtete im September 2005 von der Beklagten eine Gaststätte, die aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen bestand. Nachdem am 15. Februar 2008 in Rheinland-Pfalz ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten war, durfte in der verpachteten Gaststätte nicht mehr geraucht werden. Von der Pächterin geforderte Umbaumaßnahmen zur Schaffung eines den Anforderungen des Nichtraucherschutzgesetzes entsprechenden Raucherbereichs lehnte die Verpächterin ab. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Pächterin ist erfolglos geblieben. Die hiergegen gerichtete Revision der Pächterin hatte keinen Erfolg.

Der unter anderem für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes führt. Die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruhe nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache, sondern beziehe sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters. Die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten fielen daher allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters.

Ferner hat der XII. Zivilsenat entschieden, dass der Verpächter einer Gaststätte nicht verpflichtet ist, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die

Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich zulässigen Raucherbereich einrichten kann. Denn auch eine solche Verpflichtung würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen, der hier nicht gegeben ist.

Die maßgeblichen Normen lauten wie folgt:

§ 581 BGB (Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag)

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584 b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

§ 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels)

Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

§ 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln)

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit auf-gehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

§ 7 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz (Rauchfreie Gaststätten)

(1) Gaststätten im Sinne des Gaststättengesetzes sind rauchfrei. Dies gilt für alle Schank- oder Speiseräume sowie für alle anderen zum Aufenthalt der Gäste dienenden Räume einschließlich der Tanzflächen in Diskotheken und sonstigen Tanzlokalen in Gebäuden oder Gebäudeteilen.

(3) Die Betreiberin oder der Betreiber einer Gaststätte mit mehreren, durch ortsfeste Trennwände voneinander getrennten Räumen kann das Rauchen in einzelnen Nebenräumen erlauben; dies gilt nicht für Räume mit Tanzflächen. Voraussetzungen für eine Raucherlaubnis sind, dass die Grundfläche und die Anzahl der Sitzplätze in den Nebenräumen mit Raucherlaubnis nicht größer sind als in den übrigen rauchfreien Gasträumen und über die Raucherlaubnis durch deutlich wahrnehmbare Hinweise insbesondere im Eingangsbereich der Nebenräume informiert wird.

Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09

LG Koblenz – Urteil vom 7. April 2009 – 10 O 296/08

OLG Koblenz – Urteil vom 18. November 2009 – 1 U 579/09

Karlsruhe, den 13. Juli 2011

Eine Einbauküche ist kein Zubehör und kein wesentlicher Bestandteil einer Mietwohnung

Freitag, Juli 16th, 2010 | Mietrecht - Beiträge

Der Bundesgerichtshof behandelt in seinem Versäumnisurteil vom 20.11.2009 (Az. IX ZR 180/07) die Frage, ob eine Einbauküche als wesentlicher Bestandteil oder Zubehör einer Wohnung anzusehen ist.

Im vorliegenden Fall vereinbaren der, nach einer Zwangsversteigerung einer vermieteten Eigentumswohnung, neue Eigentümer und der bisherige Mieter in einem gerichtlichen Vergleich, dass der Mieter bis zu einem fixen Zeitpunkt die Wohnung zu räumen habe und sämtliche „wesentliche Bestandteile und/oder Zubehör“ in der Wohnung zu verbleiben haben. Die vom Mieter in die Wohnung eingebrachte Einbauküche wurde, bis auf die Spüle, beim Auszug mitgenommen, worin der neue Eigentümer einen Verstoß gegen den getroffenen Vergleich sah. Der Eigentümer verlangte nunmehr den Wiedereinbau besagter Küche auf Kosten des Ehemaligen Mieters.

Aufgrund mangelnder fester und dauerhafter Verbindung mit dem Gebäude verneinte der Bundesgerichtshof zunächst die Beschaffenheit der Küche als wesentlichen Bestandteil der Wohnung. Differenzierter wurde die Frage nach der Eigenschaft als Zubehör beantwortet. So ist von einer Zubehöreigenschaft lediglich dann auszugehen, wenn dem Mieter wegen eines Dauerwohnrechts nicht ordentlich gekündigt werden kann. Nur dann ist davon auszugehen, dass der Mieter die Küche Dauerhaft einbringen wollte. Da hiervon im vorliegenden Fall jedoch nicht Rede sein kann, muss davon ausgegangen werden, dass die Mieter ihre Küche bei einem Auszug wieder mitnehmen wollten.

Somit stellt die Einbauküche weder einen wesentlichen Bestandteil noch Zubehör der Wohnung dar. Der Mieter dürfte mithin die Einbauküche bei seinem Auszug aus der Wohnung entfernen.

Gericht: Bundesgerichtshof
Aktenzeichen: IX ZR

zurück

Rechtsanwlte donner und partner in Wuppertal und Kln

© donner & partner Rechtsanwälte